Grundsatzentscheidung zur Schadensersatzberechnung
Veranstaltung der Deutschen Gesellschaft für Baurecht im Haus der Architekten zur neuen BGH-Rechtsprechung stößt auf großes Interesse
Es begann mit einem ganz normalen Auftrag: Ein privater Bauherr ließ im Außenbereich seines Einfamilienhauses Natursteinplatten des Typs Crema Romano und Crema Romana verlegen. Er nahm die Arbeiten ab und bezahlte die Schlussrechnung vollständig. Zwei Jahre später zeigten sich dann aber Risse und Ablösungen an den Platten. Eine Mangelbeseitigung nahm der Bauherr nicht vor, sondern forderte vielmehr vom Bauunternehmer und vom Architekten Schadensersatz. Die Sache ging vor Gericht und während des laufenden Prozesses verkaufte der Bauherr sein Einfamilienhaus. An der Forderung auf Schadensersatz hielt er weiterhin fest. Diesen berechnete er nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Der Bauherr machte also den Geldbetrag geltend, den er erhalten hätte, wenn er den Mangel beseitigen würde – was er aber nicht vor hatte und nun durch den Verkauf auch gar nicht mehr konnte.
Änderung längerer Rechtsprechung
Bislang beruhte dieser Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten auf jahrzehntelanger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Der Bauherr durfte danach seinen Schaden auch bei Nichtvornahme einer Mangelbeseitigung nach den Kosten berechnen, die bei einer (fiktiven) Mängelbeseitigung entstanden wären. Mit einem Paukenschlag änderte der BGH mit seiner Entscheidung vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17) diese jahrzehntelange Rechtspraxis und gab sie auf. Wenn der Bauherr nun das mangelbehaftete Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, bemisst sich nach der neuen Rechtsprechung des BGH der Schaden in der Weise, dass im Wege einer Vermögensbilanz die Wertdifferenz zwischen dem hypothetischen Werk ohne Mangel und der tatsächlichen Sache mit Mangel ermittelt wird. Hat der Bauherr das Werk veräußert ohne eine Mängelbeseitigung vorzunehmen, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen. Diese neue Rechtsprechung wird in der Praxis zu vielfältigen Änderungen führen und insbesondere Sachverständige vor neuen Herausforderungen stellen.
Grund genug für den Arbeitskreis Architektenrecht der Deutschen Gesellschaft für Baurecht, sich mit der neuen BGH-Rechtsprechung zu beschäftigen. Alfred Morlock, langjähriger Geschäftsführer der Architektenkammer und Vorsitzender des Arbeitskreises, begrüßte über 70 Teilnehmende im Haus der Architekten in Stuttgart, die an einem sonnigen 30. April trotz des anstehenden Feiertages zwei bekannte Referenten zur Thematik hören wollten.
Experten im Gespräch (v.l.) Dr. Eric Zimmermann, Prof. Dr. Ulrich Locher, Helmut Stötzler, Alfred Morlock
Motivation des BGH: Keine Überkompensationen mehr
Prof. Dr. Ulrich Locher, Rechtsanwalt in Reutlingen und Mitherausgeber eines namhaften HOAI-Kommentars, erläuterte im ersten Teil der Veranstaltung die Auswirkungen der Entscheidung aus rechtlicher Sicht. Er prognostizierte, dass es durch die Rechtsprechung des BGH zukünftig deutlich schwieriger wird, den Schaden adäquat berechnet zu bekommen. Insbesondere unterinstanzliche Tatsachengerichte werden mit den Folgen zu kämpfen haben. Die Motivation des BGH sei aber nachvollziehbar: Es ging ihm darum, Überkompensationen zukünftig zu verhindern, die bislang durch die Berechnung der fiktiven Mangelbeseitigungskosten oftmals entstanden seien. Bauherren hätten an der Nichtvornahme der Mängelbeseitigung quasi auf Kosten der Bauunternehmer und Architekten verdient.
Auf Locher folgte der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Helmut Stötzler. Stötzler ist unter anderem für das Sachverständigenwesen in der Architektenkammer zuständig und organisiert zudem den jährlichen Stuttgarter Bausachverständigentag. Auch er wies auf die noch nicht absehbaren Folgen der Entscheidung hin und machte dies an einem Beispiel deutlich: Bei einer bestellten grauen Natursteinfassade und einer gelieferten roten Natursteinfassade sei unter Umständen bei einem Verkauf kein Mindererlös zu erzielen. Dem Käufer wäre es gegebenfalls egal, welche Farbe die Fassade hat. Dennoch wäre nach der alten Rechtsprechung und den fiktiven Mängelbeseitigungskosten ein Schadenersatz in Höhe von 300.000 Euro zu zahlen. Nach der Wertdifferenz der neuen Rechtsprechung würde möglicherweise der Bauherr zukünftig 0 Euro erhalten. Insofern würde die Rechtsprechung zu erheblichen Veränderungen führen. Insbesondere müssten die Sachverständigen sich hier darauf einrichten, den Gerichten Rechnungshilfen zu liefern, wie ein etwaiger Mindererlös sich berechnet.
Auch im Nachgang der Veranstaltung diskutierten die anwesenden Architekten und Juristen bei einem Glas Wein und einer Brezel noch ausführlich über die Auswirkungen der Entscheidung. Im Herbst wird es die nächste Veranstaltung des Arbeitskreises Architektenrecht der Deutschen Gesellschaft für Baurecht zu einem aktuellen Rechtsthema geben.
